從中國財團收購普洛斯淺談我國物流地產發展

     近日，以萬科集團為首，聯合普洛斯CEO梅志明獨資公司、厚樸投資、高瓴資本、中銀集團投資公司組成的中國財團，擬以116億美元，折合人民幣將近790億元的價格收購新加坡上市公司普洛斯，不僅驚動了中國物流地產界，若順利交割也將成為亞洲最大的私募股權收購案，普洛斯也將從新加坡交易所摘牌。以萬科為首的中國財團為何看中普洛斯的商業價值，筆者試圖從以下幾方面進行解讀。

普洛斯的前世今生

普洛斯已成為國內最大物流地產商。官方介紹顯示，普洛斯管理著全球5500萬平方米的物流地產和約400億美元的投資基金，其中57%的資產在中國，其余分布在日本、巴西和美國。普洛斯在中國38個主要城市投資建設并管理著252個物流園，基本形成了覆蓋中國主要空港、海港、高速公路、加工基地和消費城市的物流配送網絡，總倉儲面積達到2870萬平方米，物流網絡覆蓋了接近90%的中國GDP。毫無疑問，普洛斯中國乃至全球物流地產界扮演者舉足輕重的角色。

普洛斯成功有其必然性。普洛斯從2003年開始進入中國，特別是在2007年之后的高速發展期，正趕上我國經濟的高速擴張、物流產業地位提升黃金期，同時普洛斯也掌握著全球最大的物流地產投資基金，大部分基金為境外的養老基金、股權投資基金，其追求的是5%左右相對穩定的長期回報，加上人民幣處于強升值周期，其資本回報率遠超境外資本預期。


在雙重因素的疊加下，普洛斯獲得了快速擴張和迅速成長，并發展成以中國市場為主的全球第二大物流地產商。而這些年中國物流地產商、商業地產商受制于國內融資成本制約，廣泛追求平均回報率超10%的項目，而對于回報率僅為5%的傳統倉儲式物流地產投資積極性并不強。在過去多年，以普洛斯、安博、嘉民、宇培為代表的外資物流地產企業高歌猛進，而國內企業普遍錯過了這一輪物流地產高速擴張期。以普洛斯為代表的外資物流地產企業高速成長有其歷史必然性。


萬科等企業面臨轉型發展


萬科作為國內管理模式最先進、物業管理最完善的中國住宅地產領軍企業，早已瞄準物流地產投資機遇，在可預見的不遠將來，我國住宅地產增速和投資規模將顯著放緩，而以重資產為代表的萬達集團在商業地產快速發展，萬科面臨若干年后如何向商業地產延伸發展，持有不動產物業成為可供選擇的模式之一，在過去幾年萬科在商業地產、養老地產、物流地產均有涉足，但其擴張步伐遠慢于競爭對手。深圳地鐵注入萬科，除了有政府行政力量的推動，更看重的是深圳地鐵所依托的地鐵站附近大量可供商業開發的土地資源。因此，以萬科為首的中國財團收購普洛斯也是基于長遠戰略考慮，通過持有長期穩定回報的不動產，伴隨著持續增值，實現企業的轉型發展。


普洛斯全身而退時機極佳


正如前文所述，普洛斯的主要股權分為境外的養老基金、股權投資基金，逐利性是資本的天然特征，隨著去年年底的一輪人民幣貶值和剛剛結束的全國金融工作會議釋放的國內資本對境外非理性投資和收購管理的趨嚴，普洛斯正面臨如何撤資等難題。


而以萬科為首的中國財團采取的美元交易模式，能夠滿足普洛斯股權資本退出訴求，而中國財團的收購價每股約合3.38新元，遠高于停牌前的2.7新元，溢價約25%，較過去12個月的加權平均價更是溢價81%，普洛斯的股權方退出也是實現的價值最大化，可以說普洛斯股權方的全身而退時機把握的非常好。


普洛斯的商業價值幾何


萬科為首的財團收購普洛斯，也是看中的普洛斯商業價值尚未充分挖掘。普洛斯目前在中國經營的近3000萬平方米物流地產，但其經營模式較為傳統，主要以標準化普通庫房出租業務為主。根據普洛斯發布2017年年度報告顯示，普洛斯中國的庫房出租率為85%，平均租金1.06元/平方米。天，作為標準化水平較高的倉儲設施供應商，其租金水平與我國城市標準庫房的租金水平相當，甚至低于大部分一二線城市高標準庫房的租金水平。與物流交易模式為主的傳化物流、林安物流租金水平相比相差甚遠，傳化、林安物流的交易式庫房租金平均超過2元/平方米。天，從租金水平看，普洛斯的商業價值還有提升空間。


近幾年物流網絡化、規?；?、集約化發展趨勢越來越明顯，筆者所在單位正在開展《國家級物流樞紐布局與建設規劃研究》，擬構建國家物流骨干樞紐網絡。傳化物流依托資本市場發力，近兩三年在全國布局了數十個公路港，卡行天下等企業也在構建全國物流骨干網。而普洛斯主要物流節點覆蓋城市擁有全國90%的GDP，在既有僅僅從事庫房出租為主要業務模式基礎上，如果通過供應鏈整合，利用信息平臺，嫁接供應鏈金融，為客戶企業提供倉單質押、交易結算等金融增值服務，嵌入客戶的產銷供應鏈，拓展區域分撥和城市配送物流組織功能，其商業價值拓展空間巨大。同時物流園區具有很強的客戶粘性，是大量交易、物流信息、供應鏈組織的重要入口，利用普洛斯的物流網絡有助于企業掌握互聯網經濟的流量入口。從這幾個角度看，這也可能是中國財團所看重的商業價值所在，若能打通此價值鏈鏈條，普洛斯在中國財團和“互聯網+物流”的創新帶動下有望換發新的發展活力。


中國物流地產的投資機遇


物流地產本質是一種商業地產，其本質與商業地產所擁有的收益性強、投資回收期長、投資規模大、經營內容多、經營管理要求高等特點。在我國城鎮化尚未完成、內需消費高速增長的背景下，特別是到2020年人均GDP在2015年基礎上翻一番，以一二線城市為代表的城市物流需求還將保持較快增長。


當前，我國物流地產突出問題是一二線城市對以普洛斯為代表的高標準倉儲設施的需求與供給的嚴重不匹配，總體上供小于求特征明顯。一二線城市無論是在住宅、商業地產，還是在物流地產均有較大的需求增長空間，總體投資風險較小，投資空間較大，未來幾年還將成為我國物流地產商爭奪的重點。


總之，中國財團收購普洛斯是我國物流地產發展具有里程碑意義的大事件，與其境外收購酒店、文化體育產業項目，不如將投資目標瞄準未來商業價值較高的品牌物流地產企業，加大對一二線物流地產需求較為強勁城市或區域的投資，將成為未來很長一段時間我國物流地產投資的主方向。